Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – czy jej forma ma znaczenie?

W związku ze spadkiem stóp procentowych i jednoczesnym spadkiem oprocentowania lokat, trzymanie na nich swoich oszczędności dla wielu traci sens (oprocentowanie spadło niemal do zera). Często spotykanym kierunkiem lokowania oszczędności wciąż jest inwestowanie w nieruchomości (m.in. celem wynajmu, tzw. „flipowania”, itp.).

Większość osób planujących zakup lub sprzedaż nieruchomości na rynku wtórnym spotka się zapewne z pojęciem „umowy przedwstępnej”. Forma zawarcia takiej umowy nie jest wcale taka oczywista i ma bardzo daleko idące konsekwencje, jeżeli jedna ze stron będzie chciała się wycofać z transakcji.

Umowa przedwstępna poprzedza zawarcie umowy przyrzeczonej, czyli właściwej umowy, która ma być pomiędzy stronami docelowo zawarta. Jeżeli nie ma żadnych przeszkód do podpisania od razu właściwej (przyrzeczonej) umowy, to faktycznie zawieranie umowy przedwstępnej jest niecelowe. Często jednak jest tak, że niezwłoczne zawarcie właściwej, docelowej umowy jest po prostu niemożliwe lub niedogodne dla stron w danym momencie (np. potrzebny jest czas na załatwienie formalności, uzyskanie stosowych zezwoleń, decyzji kredytowej, zgromadzenie środków finansowych itd.), a jednocześnie strony chcą mieć wzajemne zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej (właściwej). W takim właśnie przypadku warto zawrzeć umowę przedwstępną.

Co do zasady, zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej jest jak najbardziej dopuszczalne przez prawo (choć sama umowa sprzedaży nieruchomości, tj. umowa przyrzeczona, winna zostać zawarta w formie aktu notarialnego). Problemy mogą się jednak pojawić, jeżeli jedna ze stron (nabywca lub sprzedawca nieruchomości) będzie chciała się wycofać z transakcji już po zawarciu umowy przedwstępnej. Zwykła forma pisemna takiej umowy przedwstępnej uniemożliwia wówczas dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej.

Gdy umowa przedwstępna została sporządzona w zwykłej formie pisemnej, osoba uprawniona może domagać się od drugiej strony (uchylającej się od zawarcia umowy przyrzeczonej) jedynie naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (chodzi o koszty i wydatki, jakie strona poniosła w związku z zawarciem umowy przedwstępnej, np. m.in. koszty sporządzenia umowy przedwstępnej).

Jeżeli natomiast umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego (tak jak – docelowo – umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości), to uprawniony może domagać się od drugiej strony zawarcia umowy właściwej (przyrzeczonej) – nawet mimo tego, że wycofała się ona z transakcji. Wówczas, należy skierować do sądu odpowiednie powództwo przeciwko kontrahentowi, który wycofał się z transakcji, a wydane orzeczenie sądu zastąpi umowę przyrzeczoną przenoszącą własność nieruchomości.

Pamiętać jednak należy, że roszczenia z umowy przedwstępnej (roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej lub o naprawienie szkody) przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona (właściwa) miała być zawarta. Oznacza to, że po upływie ww. rocznego  terminu roszczenie nie zostanie przez sąd uwzględnione.

Na marginesie warto dodać, że nawet jeżeli uprawniony domagał się przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, a sąd oddalił jego żądanie, to wciąż może się on domagać od drugiej strony zapłaty odszkodowania (w ramach odrębnego powództwa) – w terminie roku od dnia, w którym orzeczenie sądu stało się prawomocne.

Adw. Mirosław Kęs

Podstawa prawna:
– Art. 64, 158, 389, 390 k.c.
– Art. 1047 k.p.c.  

Stan prawny na dzień: 13.06.2020 r.