Ktoś bezumownie korzysta z Twojej nieruchomości? Sprawdź, co można zrobić

Na co dzień właściciel gruntu nie sprawdza, czy aby na pewno korzysta z gruntu we właściwych granicach. Problem pojawia się zazwyczaj w razie sprzedaży gruntu, jego dziedziczenia, darowizny lub chęci podziału.

Wtedy to nagle może się okazać, że z części należącego do nas gruntu korzysta i przez lata korzystał nasz sąsiad albo odwrotnie… to my „przesunęliśmy” granice swojej działki na działkę sąsiada i od lat uprawiamy na niej ogródek.

W związku z tym, jeżeli dowiedzieliśmy się, że osoba trzecia korzysta bezumownie z naszego gruntu, to:

• wzywamy ją do wydania tego gruntu (np. usunięcia postawionego ogrodzenia i wszystkich rzeczy znajdujących się na gruncie) / zaprzestania naruszeń,

• wzywamy do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie (maksymalnie za sześć lat wstecz). Przy czym, jeżeli grunt zostanie nam „zwrócony”, to przyjmuje się, że w ciągu jednego roku właściciel może dochodzić wynagrodzenia za cały okres bezumownego korzystania, jednak nie dłuższy niż 6 lat.

Wartość gruntu, z którego bezumownie korzystano, powinien wycenić biegły z zakresu wyceny nieruchomości.

Trzeba również pamiętać o ryzyku zasiedzenia nieruchomości przez sąsiada. Jeżeli sąsiad korzysta z naszego gruntu (traktuje grunt jak swoją własność) nieprzerwanie od 30 lat, to choćby wiedział, że właścicielem nie jest i korzysta z gruntu bezumownie – nabędzie jego własność przez zasiedzenie.

Jeszcze krótszy okres zasiedzenia (20 lat) będzie w sytuacji, jeśli sąsiad jest w dobrej wierze (korzysta z naszego gruntu z przeświadczeniem, że grunt jest jego własnością i ma wszelkie podstawy ku temu, żeby faktycznie tak uważać). Jednak, w tym przypadku wykazanie „dobrej wiary” bywa dość problematyczne. Granice posiadanej nieruchomości można bowiem sprawdzić np. w Powiatowym Zakładzie Katastralnym na podstawie materiałów geodezyjnych w postaci mapy zasadniczej, mapy ewidencji gruntów, pierworysów pomiaru stanu posiadania, szkiców polowych z pomiaru stanu posiadania, zarysu pomiarowego, a nawet na zdjęciach satelitarnych. W treści aktu notarialnego, na podstawie którego nabyta została nieruchomość, również oznaczone są działki, będące przedmiotem sprzedaży. Tym samym, argument „nie sprawdziłem, jak jest faktycznie” z pewnością nie będzie przemawiał za dobrą wiarą.

Bieg zasiedzenia nieruchomości może przerwać właściciel, np. poprzez wytoczenie przeciwko sąsiadowi (korzystającemu bezumownie z nieruchomości) powództwa o wydanie nieruchomości.

adw. Julia Kęs

Podstawa prawna:
– art. 172 § 1, § 2 k.c., art. 222 k.c., art. 223 § 1 k.c., art. 229 k.c.

Stan prawny na dzień: 01.08.2020 r.