Czy potrzebna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej na prowadzenie w lokalu działalności gospodarczej?

Na wstępnie należy zaznaczyć, że nie ma zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu wchodzącym w skład nieruchomości objętej wspólnotą mieszkaniową. Oczywiście, wiele zależy od tego, jakiego rodzaju ma to być działalność. Prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu może wymagać bowiem zmiany sposobu użytkowania lokalu, a tym samym załatwienia szeregu związanych z tym formalności. Czy potrzebna jest zatem zgoda wspólnoty mieszkaniowej na prowadzenie działalności gospodarczej we własnym mieszkaniu?

Odpowiadając na powyższe pytanie, wskazać należy, że wspólnota mieszkaniowa nie może ingerować w sferę uprawnień właścicieli wynikających z bezwzględnie obowiązujących przepisów i tym zakresie niedopuszczalne jest podejmowanie przez wspólnotę mieszkaniową uchwał ingerujących w odrębną własność lokali (tak: wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 3 kwietnia 2009 r., II CSK 600/08). Oznacza to, że do prowadzenia w takim lokalu działalności gospodarczej nie jest potrzebna zgoda wspólnoty mieszkaniowej. Zmiana przeznaczenia lokalu także nie mieści się w katalogu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, tym samym – nie jest do tego potrzebna uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności (tak: wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK 393/07).

Właściciel lokalu musi mieć jednak na uwadze, że lokal stanowi część budynku. Dlatego też możliwość dokonywania w lokalu zmian architektonicznych jest ograniczona (nie mogą one zagrażać innym lokalom ani też bezpieczeństwu samego budynku). Dokonywanie zmian np. ścian nośnych – poza ewentualnym obowiązkiem uzyskania pozwolenia budowlanego – wymaga uzyskania także zgody właścicieli innych lokali. Ściany nośne należą bowiem do elementów konstrukcyjnych budynku i są objęte współwłasnością właścicieli lokali. Decyzję w tej sprawie trzeba zaliczyć do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Przemawia za tym chociażby argument, że do czynności tych ustawa zalicza zgodę na podział lokalu (art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali), a ten może się wiązać właśnie z koniecznością przeprowadzenia prac budowlanych, obejmujących elementy konstrukcyjne budynku. Oznacza to, że na takie zmiany w lokalu wymagana będzie zgoda wspólnoty mieszkaniowej (por. Komentarz do art. 12 ustawy o własności lokali: Własność lokali t.j. z dnia 3-3-2020, Dz.U. 2020, Nr 63, poz. 532, Opracowanie redakcyjne na podstawie: Prawo rzeczowe, red. Gniewek, Rok: 2020, Wydanie: 4).

Co więcej, w związku z tym, że prowadzenie w lokalu działalności gospodarczej może wiązać się z wizytami usługobiorców (np. w przypadku gabinetu kosmetycznego, salonu fryzjerskiego, itd.) wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę o zwiększeniu obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Dotyczy to kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się m.in.:  wydatki na remonty i bieżącą konserwację; opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne (chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali) oraz  wydatki na utrzymanie porządku i czystości. Właściciele lokali objętych wspólnotą mieszkaniową uiszczają zaliczki  na pokrycie ww. kosztów, zaś wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę o zwiększeniu zaliczki w przypadku właściciela lokalu, prowadzącego w nim działalność gospodarczą. Warto jednak zaznaczyć, że podwyższenie tych opłat nie może być dowolne, lecz uzasadnione rzeczywistym wymiarem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej związanych z korzystaniem z konkretnego lokalu użytkowego (tak m.in. Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu – I Wydział Cywilny z dnia 22 lutego 2013 r., I ACa 789/10). Jeżeli zaliczka została zwiększona przez wspólnotę w oparciu o „hipotetyczną uciążliwość” takiej kategorii lokalu na utrzymanie wspólnej nieruchomości – może to być podstawą do uchylenia uchwały wspólnoty.

Adw. Julia Kęs, Adw. Mirosław Kęs

Podstawa prawna:
– wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK 393/07,
– wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 3 kwietnia 2009 r., II CSK 600/08,
– wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu – I Wydział Cywilny z dnia 22 lutego 2013 r., I ACa 789/10,
– art. 12, 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 1994 Nr 85 poz. 388 z późn. zm.),
– Komentarz do art. 12 ustawy o własności lokali: Własność lokali, t.j. z dnia 3-3-2020, Dz.U. 2020, Nr 63, poz. 532, Opracowanie redakcyjne na podstawie: Prawo rzeczowe, red. Gniewek, Rok: 2020, Wydanie: 4.

Stan prawny na dzień 29.11.2020 r.