Dlaczego powinniśmy sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości?

Dlaczego powinniśmy wiedzieć, jaka jest treść księgi wieczystej naszej nieruchomości? Dlatego, ponieważ w treści księgi wieczystej mogą być (i często pojawiają się) błędy, które należy usunąć. W przyszłości może to zaoszczędzić nam lub naszym bliskim wiele czasu, a także pieniędzy.

Wielu właścicieli (współwłaścicieli) nieruchomości nie zna treści księgi wieczystej należącej do nich nieruchomości, a czasami nawet nie zna jej numeru. Warto się jednak tym zainteresować, ponieważ usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może być niezbędne w wielu przypadkach, np. w ewentualnych sprawach spadkowych czy działowych.

A niezgodności może być sporo. W przypadku współwłasności (wspólności) możemy spotkać się z brakiem wyróżnienia rodzaju współwłasności (współwłasność w częściach ułamkowych, wspólność łączna). W praktyce może się zdarzyć pominięcie istnienia wspólności majątkowej małżeńskiej i związany z tym brak ujawnienia nabycia prawa do majątku wspólnego małżonków. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych zdarzają się błędy określenia wielkości udziałów, a nawet pomijanie niektórych współwłaścicieli. W przypadku wpisu ustanowionych praw na cudzej nieruchomości (użytkowania wieczystego i ograniczonych praw rzeczowych) niezgodność polega często na błędnym ujawnieniu osoby uprawnionej czy błędnym wpisie określającym treść ujawnionego prawa.

W takim przypadku osoba, której prawo jest wpisane błędnie lub jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia / ograniczenia albo której prawo w ogóle nie jest wpisane, może wystąpić z powództwem o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.

Warto także wspomnieć, że w razie niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty może złożyć wniosek o sprostowanie oznaczenia nieruchomości na podstawie danych katastru nieruchomości. Oznacza to, że w tym przypadku nie należy występować z powództwem o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, lecz z wnioskiem o sprostowanie. Takie  sprostowanie może dotyczyć np. oznaczenia nieruchomości, gdy z księgi wieczystej wynika, że nieruchomość jest niezabudowana, a w rzeczywistości jest zabudowana albo w księdze wieczystej został wpisany niewłaściwy obszar nieruchomości.

Jeżeli znamy numer księgi wieczystej, to treść księgi można sprawdzić za pomocą systemu teleinformatycznego obsługującego księgi wieczyste. Wprowadzając numer księgi wieczystej TUTAJ, możemy przeglądać aktualną lub zupełną treść księgi wieczystej. W ten sposób szybko ustalimy, czy dane zawarte w księdze wieczystej są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym, czy też wymagają usunięcia niezgodności albo sprostowania.

Sprawdzenie treści księgi wieczystej ma też istotne znaczenie przed zakupem danej nieruchomości, jednakże jest to materiał na osobny wpis.

Adw. Julia Kęs, Adw. Mirosław Kęs

Podstawa prawna:
– art. 10, art. 27 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. (Dz.U. Nr 19, poz. 147 z późn. zm.),
– komentarz do art. 10 oraz art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w: E. Gniewek, Księgi wieczyste. Art. 1-58(2) KWU [w:] E. Gniewek, Księgi wieczyste. Art. 1-58(2) KWU. Art. 626(1)-626(13) KPC. Komentarz, Warszawa 2018

Stan prawny na: 19.12.2020 r.